Na posljednjim parlamentarnim izborima mogli smo vidjeti kako je jedna od ključnih tema u Hrvatskoj trenutno (ako govorimo o programima stranaka, a ne političkom prepucavanju) pitanje stanovanja. Cijene kvadrata u Hrvatskoj rastu strelovitom brzinom, mladi si danas rijetko mogu priuštiti kupnju prve nekretnine za život, dok su oni s boljim 'startom' (čitaj: naslijeđenom nekretninom) u prilici investirati u iznajmljivanje i širiti investiciju kroz iznimno malo oporezivano – afitavanje turistima. Zbog toga smo o stanju na tržištu nekretnina i o pogledu u budućnost razgovarali s Davorinom Krešićem, potpredsjednikom Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina Županijske komore Dubrovnik pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.  

Jesu li se dogodile ikakve promjene na dubrovačkom tržištu nakon najava o promjenama koje bi trebale uslijediti, a vezano uz ograničavanje iznajmljivanja, pitali smo Krešića.  

„Vrlo aktualna tema u zadnjih nekoliko mjeseci. Sigurno je da lokalna samouprava radi na tome da se ograniči iznajmljivanje, u biti prije svega bismo rekli da uredi samo to tržište, a kako taj proces i traje, neminovno je da će doći do nekakvih promjena. Svima nama preostaje prilagođavanje tim promjenama i novim zakonima“, govori.   

POSTOJI POSTEPEN RAST KOJI TRAJE GODINAMA  

Krešić navodi kako je, kada govorimo o cijenama kvadrata u Dubrovniku, bitno gledati period koji je relativno 'freško' iza nas, te po mogućnosti i onaj koji nas očekuje u narednim mjesecima.  

„Na našem području je, kao i svugdje, došlo do rasta cijena nekretnina-stanova, ponajviše zbog jako velike inflacije, iako taj rast nije bio nagao kao u drugim gradovima poput Splita i Zagreba. U Dubrovniku je značajan postepen rast već godinama, jer se tu ipak radi o jako malom tržištu, a velikoj potražnji“, govori Krešić i dodaje kako je u zadnjih nekoliko mjeseci došlo, i još uvijek dolazi, do stabilizacije tržišta i samih cijena nekretnina.  

„I dalje je jako velika potražnja za stambenim kvadratima, a ponuda jako mala te one 'kvalitetne' nekretnine, a to su novogradnja i noviji stanovi na poželjnijim lokacijama, i dalje postižu očekivane tražene cijene. Nekretnine slabijih svojstava, a to su stari stanovi u starim zgrada, koje je potrebno renovirati, bez parkinga, lifta i slično, ostaju neprodane“, iznosi Krešić. 

VELIKE RAZLIKE IZMEĐU TRAŽENIH I PONUĐENIH IZNOSA 

Zanimljiv je i fenomen koji podcrtava Krešić, a riječ je o razlici između traženih cijena prodavatelja i ponuđene cijene od strane kupaca.  

„Kada i dođemo do trenutka ponude, te razlike u iznosima često ostaju prevelike za konačni dogovor. Samim time dolazi i do lagane stagnacije broja kupoprodaja, odnosno dulji vremenski period je potreban kako bi se nekretnina prodala“, pojašnjava.  

Oni koji su u potrazi za prvim kvadratima za život su često frustrirani kada prelistaju oglasnike poput Njuškala, jer osim što su cijene astronomske, ponuda stanova, kuća pa i zemljišta u Dubrovniku i okolici je oskudna. To je jedan od razloga zbog čega se mnogi obraćaju agentima za nekretnine, jer ne završe sve nekretnine online u oglasnicima.  

„Kao što govorimo često svojim klijentima, jako je bitno biti u stalnoj, redovitoj komunikaciji sa svojim agentom, a sve iz razloga kako bi bili odmah obaviješteni kad se na tržištu pojavi neka nova nekretnina. U tom se slučaju može brzo reagirati za razgledavanje i eventualno kupnju“, naglašava. 

PUNO ISELJENIKA KUPUJE NEKRETNINE U DUBROVNIKU 

Još jedan neodvojivi dio tržišta nekretnina su – stranci. Posebno od kada je Hrvatska dio schengenskog prostora pa je kupnja nekretnine za odmor ili lukrativnu investiciju, lakša nego ikada.  

Prije nekoliko tjedana vlasnik jedne hrvatske agencije za nekretnine kazao je kako je prije pandemije udio stranaca u ukupnoj kupnji nekretnina u Hrvatskoj bio 20 posto, dok je iza pandemije taj postotak – 40! Možemo li tu brojku preslikati i na Dubrovnik, pitali smo Krešića, koji je i sam vlasnik agencije za nekretnine 'Krešić Properties'.  

„Ne vodimo takve podatke, ali ono što mi možemo reći jest da su u našoj agenciji najčešći kupci Hrvati i to na lokalnoj razini. Iako je teško točno reći postotak 'stranaca', u zadnjih nekoliko godina je jako puno kupaca i to Hrvata sa stalnim prebivalištem van Hrvatske, koji ulažu u kupnju nekretnina u Hrvatskoj kao investiciju ili kao dugoročno ulaganje u imovinu. Tako da njih same ni ne možemo kvalificirati kao 'strance'“, pojašnjava.  

IMA LI ŠTO ČOVJEK S PROSJEČNIM PRIMANJIMA UOPĆE TRAŽITI OVDJE? 

A ima li onda čovjek ili obitelj s prosječnim primanjima, a prosječna plaća je nešto ispod 1300 eura, uopće što tražiti u Dubrovniku i okolici za kupnju? Krešić otvoreno govori – na prvi pogled reći će skoro svi: ne.  

„Ali, kako su mlade obitelj  primorane rješavati stambena pitanja, često sudjeluju zajednički u kupnji i kreditiranju. Vrlo često imaju i potporu svojih obitelji i bližnjih, bilo da je riječ o jamstvu, sudužnicima u kreditima, hipotekarnim udjelom kod nekretnina ili direktno gledajući s financijskog aspekta i pomoći“, govori Krešić i dodaje kako se značajan broj 'domaćih' koji već imaju obiteljske domove, odlučuju na kupnju kao investiciju dok i dalje nastavljaju živjeti u zajednicama. U tom slučaju novokupljene stanove stavljaju u funkciju iznajmljivanja kako bi ostvarenim prihodom pokrili kredit i ostale eventualne dugove.  

„Jako je teško postalo, a da ne kažemo luksuz, kupiti nekretninu putem kreditiranja banka i u toj nekretnini živjeti, a da nije već pokriven dijelom mjesečni anuitet kredita“, iskreno će agent.  

POTREBNO NAM JE TRŽIŠTE DUGOROČNOG NAJMA 

Poznata je činjenica kako su Hrvati u europskom vrhu po postotku vlasništva nad nekretninama. Ostatak je to iz doba socijalizma i ne tako davne prošlosti kada su stanovi bili puno pristupačniji, a radnici su bili sigurni kako će si ih u jednom trenutku radnog vijeka moći priuštiti. No, globalizam i kapitalizam uzeli su maha, pa se Hrvati danas sve više susreću 's problemima svijeta', a nemaju 'svjetska rješenja'. Puno europskih gradova ima razvijen sustav dugoročnog iznajmljivanja, posebno kroz model javnog i privatnog partnerstva u kojemu investitori ulažu u gradnju višestambenih zgrada od kojih se onda dio daje u dugoročni najam. U Dubrovniku danas imamo tzv. model dubrovačke stanogradnje koji je, iako dobro zamišljen, za sada riješio stambeno pitanje tek nekoliko desetaka obitelji. Riječ je o 40-ak stanova u Mokošici, u vlasništvu Grada Dubrovnika, a koji su dani u najam obiteljima po pristupačnim cijenama najamnine.   

Krešić potvrđuje kako bi današnje stanje tržišta koje slabo nudi stanove za najam, a kada ih i nudi oni su ekstremno skupi u odnosu na prosječna primanja u Dubrovniku, mogli okarakterizirati kao problem, ali i da bi se na to trebali naviknuti.   

„Nije riječ samo o stanovima na području naše županije. To se događa i u drugim gradovima, pa i u ostalim europskim državama gdje na tržištu jednostavno nema stanova za dugoročni najam. Onda i kada se pojave oni s boljim karakteristikama, bez obzira na cijenu, zbog jako velike potražnje se brzo iznajme.  

Je li onda uopće realno razmišljati o stvaranju novog tržišta stanova za dugoročni najam? Krešić kaže -puno se razgovora vodi upravo na tu temu. 

„Razmjenjuju se ideje i planovi, kako kod privatnih investitora, tako i kod gradskih uprava na lokalnoj razini te strateški organiziranih od strane Vlade RH. Lagani pomaci su primjetni, iako je to sve skupa 'na dugom štapu'. Ono što još uvijek nama svima preostaje je individualno snalaženje u svojoj potražnji“, govori Krešić i apostrofira kako je u tom slučaju svakako preporuka angažirati stručnjaka koji je prvi na izvoru informacija i koji može kroz cijeli proces onda proći s vama.  

* Iz tiskanog izdanja Dubrovačkog dnevnika

Nakon što su, na prijedlog Vlade Republike Hrvatske, u prosincu 2020. godine u Saboru usvojene izmjene i dopune Zakona o subvencioniranju stambenih kredita, produljen je rok provođenja ove poticajne mjere za mlade sve do 2023. godine. Tako oni građani koji do sada nisu bili u mogućnosti realizirati svoju namjeru kupnje stana ili kuće putem subvencioniranog stambenog kredita, imat će priliku aplicirati za isti u nadolazećem razdoblju.

Ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Darko Horvat, zajedno s predstavnicima Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), danas je održao inicijalni sastanak s predstavnicima banaka, koje su kao kreditne institucije do sad sudjelovale i pratile pozive za subvencioniranjem stambenih kredita. Upravo će za sve zainteresirane kreditne institucije unutar iduća dva tjedna biti objavljen javni poziv za dostavu ponuda vezanih uz visinu kamatnih stopa, što je ujedno i prvi korak prema raspisu novog javnog poziva za građane.
 
„Nakon što budu provedene sve potrebne pripremne radnje, očekujemo da bi javni poziv prema građanima mogao biti otvoren u prvoj polovici mjeseca ožujka. S obzirom da je svrha ovog Zakona poticati demografsku obnovu društva, urbanu regeneraciju naselja te smanjenje odlazaka broja mladih obitelji, ovaj će poziv biti otvoren sve do utroška planiranih sredstava za subvencioniranjem, što u 2021. godini iznosi 50 milijuna kuna“, istaknuo je tom prilikom ministar Horvat.
 
Do sad odobreno više od 17 tisuća zahtjeva za subvencioniranjem
 
Podsjetimo, Zakonom o subvencioniranju stambenih kredita omogućeno je subvencioniranje mjesečnog iznosa rate ili anuiteta korisnika kredita za stambeni kredit koji uzimaju kod kreditnih institucija za kupnju stana ili kuće, odnosno za izgradnju kuće, a sve u svrhu rješavanja stambenog pitanja.
 
Mladi su ovu mjeru prepoznali kao izuzetno važnu, o čemu dovoljno govori i podatak o 17.526 odobrenih zahtjeva za subvencioniranjem od početka provedbe ove mjere 2017. godine, pa zaključno s posljednja dva poziva u ožujku i rujnu 2020. godine. Također, veseli podatak da se u APN-u svakodnevno zaprimaju novi zahtjevi za dodatnim subvencioniranjem radi rođenja djeteta. Zbog toga se ova mjera ujedno smatra važnom u segmentu poticanja demografske obnove. Tako je od 2017. godine do danas rođeno ukupno oko 2.700 djece, čime se ujedno ostvarilo pravo tim korisnicima kredita za dodatnim subvencioniranjem od 2 godine po djetetu.
 
Jedan od pozitivnih trendova u ovom razdoblju je i smanjenje prosječne godišnje Efektivne kamatne stope (EKS), koja je za subvencionirane stambene kredite u 2020. godini iznosila 2,28%, što je više od jednog postotnog boda manje u odnosu na 2017. godinu, kada je ista iznosila 3,35%.
 
Što se tiče hodograma aktivnosti, po objavi javnog poziva za odabir kreditnih institucija teče rok od osam dana unutar kojih su kreditne institucije pozvane dostaviti svoju ponudu. Istekom tog roka, pristigle ponude kreću u obradu te se s odabranim kreditnim institucijama zaključuje Ugovor o poslovnoj suradnji. Nakon što Ugovori budu zaključeni, na mrežnim stranicama Ministarstva i APN-a objavit će se popis odabranih kreditnih institucija, a zatim slijedi objava oglasa za subvencioniranje stambenih kredita prema građanima. Od tog trenutka, građani će moći prema kreditnim institucijama podnositi svoje zahtjeve, dok će one krenuti s predajom istih prema APN-u od datuma koji će biti određen u samom pozivu. Oglas će trajati sve do utroška osiguranih sredstava, odnosno do objave oglasa o prestanku.

(Izvor: https://mgipu.gov.hr )